Jak daleko od drogi możemy bez przeszkód budować? To pytanie często zadają sobie właściciele nieruchomości, którzy chcą postawić budynek na gruncie, na którym nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takich przypadkach należy uzyskać bowiem decyzję o warunkach zabudowy. Problem pojawia się, gdy chcemy budować na gruntach oznaczonych jako grunty rolne klas I-III lub grunty leśne, co najczęściej ma miejsce na wsiach i w małych miejscowościach. Potrzebna jest wówczas zgoda właściwego ministra wyrażona w toku uchwalania planu miejscowego, co niejednokrotnie nie jest możliwe.

Ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki od tej reguły. Nie jest niezbędny plan zagospodarowania wraz ze zgodą właściwego ministra, gdy np. grunty rolne klasy I –III, na których chcemy budować spełniają następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami;

3) położone są w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy o drogach publicznych;

4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Problematyczna staje się interpretacja sformułowania „grunty położone w odległości nie większej niż 50 m”. Organy administracyjne, wydające decyzję o warunkach zabudowy rozumieją ten zwrot w ten sposób, iż grunt rolny klasy I – III musi być w takim przypadku w całości położony „w pasie” 50 m od drogi publicznej.

Należy pamiętać, że przez teren, który ma być objęty warunkami zabudowy należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji (por. wyrok NSA z dnia 1 marca 2016 roku, sygn. akt: II OSK 1626/14; wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2016 roku, sygn. akt: II OSK 2066/14, wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 czerwca 2016 roku, sygn. akt: II SA/Kr 1540/15).

Przy takiej interpretacji zaś, zwrot „grunty położone w odległości nie większej niż 50 m” prowadzi do kuriozalnych sytuacji. Jeżeli bowiem część działki klasy III, położonej tuż przy drodze publicznej „wychodzi” poza obszar pasa gruntu leżącego 50 m od drogi publicznej, to inwestor nie będzie mógł zrealizować inwestycji.

Aktualnie brak jest jeszcze orzecznictwa poruszającego ww. problem. Inwestorzy, którzy planują budowę na takich terenach powinni wnosić odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, aby w tej kwestii wykształciła się spójna praktyka.

Autor: Bartłomiej Barański